開發商在銷售無產權地下車位時，創造出一種在《合同法》上沒有規定的合同形式――使用權轉讓合同，至于這種使用權轉讓合同到底是定性為買賣、租賃、還是合同法之外的新合同形式，爭議很大，極易產生糾紛。下面以兩個案件為例為大家解析車位使用權轉讓合同的性質。

一、使用權轉讓被認定為買賣(詳見鹽城市鹽都區法院（2017）蘇0903民初2804號判決書)

案情簡介：某業主與開發商簽訂車位使用權轉讓合同，約定開發商將小區某一地下停車位使用權轉讓給該業主，車位使用權期限至該業主房屋產權期日；并約定如法律法規允許停車車位使用權轉讓的，開發商對業主可能的轉讓行為不予阻止。

業主訴請：１.請求依法確認協議約定的期間超過20年的部分期間無效；2、請求依法判令被告返還租期無效期間的價款。

法院判決：將該車位使用權轉讓合同認定為“車位所有權轉讓（出售）合同”，即認定為買賣關系而非租賃關系，故判決駁回業主訴請。

判決理由：從協議內容看，原告不但享有該車位的占用、使用權利，還可以轉讓等，即亦享有處分、收益等權能。

二、使用權轉讓被認定為租賃（宿遷中院（2018）蘇13民終2601號判決書(二審)、沭陽法院（2017）蘇1322民初號判決書（一審））

案情簡介：某業主與開發商簽訂地下車位使用權轉讓協議，約定業主購買小區某一地下車位使用權并享有該車位的使用權，但車位不辦理產權證，使用年限與商品房土地使用權等同。

業主訴請：１.請求將地下車位使用權轉讓協議的期限修改為20年；２.請求開發商退還租期無效期間的價款。

法院判決：一審二審判決均認定，該使用權轉讓協議為租賃關系，故超過20年部分無效，按照分攤原則，業主應付給開發商20年租金，開發商應將租期無效期間的租金返還給業主。

判決理由：該使用權轉讓協議對地下車位處分權并未轉讓，只轉讓使用權，因此，涉案車位的所有權也沒有轉讓，其實質屬于租賃合同。

三、兩案判決的相同之處

１.兩個判決中的車位性質相同：都是關于地下無產權車位使用權轉讓糾紛，涉案地下車位都屬于公共配套設施，都未納入購房者的公攤面積，但都無法辦理產權登記。（本號第一篇文章對此有詳細解釋）

２.兩個判決對車位初始所有權的認定相同：都認定房地產開發企業因新建而原始取得地下車位的所有權，享有占有、使用、收益和處分的權利。（本號第一篇文章對此有不同解釋）

３.兩個判決都未認定新型合同種類。從車位使用權轉讓合同的內容看，要么將其解釋為車位所有權的轉讓即買賣，要么將其認定為車位使用權的轉讓即租賃。而買賣和租賃都在合同法上有規定，無需再像土地出讓一樣創設出一個新的使用權轉讓合同。

四、兩案判決的合理性比較

江蘇省內相近兩地法院，對車位使用權轉讓性質的認定卻完全不同，鹽都區法院判決將其認定為買賣，而沭陽、宿遷兩級法院都將其認定為租賃。

兩案的合同內容都包括：開發商將車位使用權轉讓給業主，期限同房屋土地使用權期限。沭陽、宿遷兩級法院正是因此將其認定為租賃。鹽都區法院將其認定為買賣是因為合同有“業主可轉讓車位使用權”的內容，故認為業主可以轉讓車位并享有處分、收益等權能。

但是，本號認為鹽都區法院這種理由不充分，因為出租人也可以賦予承租人轉租權。合同所約定的“業主可轉讓車位使用權”也可以認為是允許業主轉租，業主并沒有完全完整的車位處分權。因此，僅憑該合同內容無法推斷出雙方客觀上形成了車位所有權的轉讓，主觀上達成了車位買賣的合意，況且業主起訴時已明確自己的意思表示就是租賃車位而非購買車位。

因此，相比較而言，沭陽、宿遷兩級法院的判決理由更令人信服。

五、開發商與業主的本意及其變更、誤解與處理

如果開發商與業主簽訂的是車位使用權轉讓合同或長期租賃合同，并試圖以此達到變相出售車位的目的，那么，開發商的本意、真意可能確實是出售車位，使用權轉讓或長期租賃可能僅是其表意、假意而已；但是業主可能會根據開發商的本意、真意形成購買車位的意思表示，也可能根據開發商的表意、假意形成使用權轉讓或長期租賃的意思表示。

開發商與業主雙方最初的本意可能是車位買賣。實踐中，大多情況下，開發商與業主的最初意思表示是買賣車位，即開發商有出售車位的意思表示，業主有購買車位的意思表示。

開發商將出售之意書面變更為使用權轉讓或長期租賃之意。在實際簽訂合同時，開發商作為擬定合同的一方，提供的卻是車位使用權轉讓合同或長期租賃合同，該使用權轉讓合同或長期租賃合同可以視為開發商將其原來出售車位的意思表示書面變更為使用權轉讓或長期租賃的意思表示。因為開發商作為提供格式合同的一方，享有簽訂買賣合同、使用權轉讓合同、長期租賃合同的選擇權，擁有較強的法律風險預見和規避能力，其提供的使用權轉讓合同或長期租賃合同是其書面的、最新的意思表示，應當以使用權轉讓或長期租賃作為開發商最后有效的意思表示。除非業主依法主張車位買賣的相關權益，否則開發商不得違背誠實信用原則否定其自己提供的使用權轉讓合同或長期租賃合同。

業主或許仍然認為是買賣，或許認識到已變更為使用權轉讓或長期租賃。業主作為車位使用權轉讓合同或長期租賃合同的被動接受方，其在簽訂該使用權轉讓合同或長期租賃合同時，基于之前雙方之間買賣車位的意思表示，或許誤認為所簽的就是買賣合同，此時構成重大誤解或被欺詐；或許認識到所簽的合同已變更為使用權轉讓合同或長期租賃合同并對此表示接受，此時業主形成了新的使用權受讓或長期租賃的意思表示并以此代替了原來購買的意思表示。

業主在有重大誤解或被欺詐時，有權申請法院撤銷合同。當業主基于雙方之前的意思表示誤認為是車位買賣合同而非使用權轉讓或租賃合同時，業主作為重大誤解方或被欺詐方，可根據《民法總則》，有權請求法院撤銷該使用權轉讓合同或長期租賃合同。需要注意的是，雖然《合同法》總則不僅規定此種情況下，業主有申請撤銷權，還規定業主有權請求變更合同，但根據新法優于舊法的原則，因新的《民法總則》對變更權沒有規定，業主若請求變更所簽訂的使用權轉讓或租賃合同，很可能無法得到法院支持。另外，業主若因重大誤解或被欺詐，請求法院撤銷車位使用權轉讓或租賃合同時，往往很難提供雙方之前就買賣車位達成合意的證據，因為之前關于買賣車位很少會有證據留存。因此，雖然業主在法律上可以因重大誤解或被欺詐行使撤銷權，但因很難提供相關證據，故未必會得到法院支持。

業主明知并接受開發商提供的使用權轉讓合同或長期租賃合同時，有權根據法律和合同主張相應的權利。當業主根據開發商提供的合同形成了新的使用權受讓或長期租賃的意思表示時，此時開發商與業主就車位使用權轉讓或長期租賃達成了新的雙方合意，該車位使用權轉讓合同或長期租賃合同應當在雙方之間合法有效，雙方都有權根據法律及該合同主張權利，例如以上案件的當事人即是根據相關法律和合同內容提出訴訟請求、主張權利。

綜上，即便地下車位無法辦理產權登記，在司法判決普遍認可開發商對無產權登記地下車位有初始所有權的條件下，還是建議開發商與業主簽訂車位買賣合同，能夠明確雙方權利義務。如果開發商與業主簽訂的是車位使用權轉讓合同或長期租賃合同，并試圖以此達到變相出售車位的目的，容易與業主產生糾紛，業主則可以根據法律規定的租賃期限、租賃價格，主張相應的權利。